Pour les particuliers souhaitant se lancer dans l’investissement locatif, la gestion de leurs biens au quotidien est une question délicate. Désignant l’ensemble des démarches à réaliser une fois que le locataire est dans les lieux, la gestion locative réclame d’effectuer de nombreuses actions (perception des loyers, réparations, etc.) tout en respectant le cadre légal. Un bailleur peut décider de s’acquitter lui-même de ces tâches ou de les confier à un professionnel. Pour vos besoins en gestion locative à Toulouse, il est possible de contacter un spécialiste du secteur. Par ses connaissances du marché immobilier local, une agence immobilière de Toulouse pourra vous apporter une aide certaine dans la gestion de votre bien. Si vous désirez assurer votre gestion immobilière à Toulouse seul, voici quelques conseils indispensables.
Bien rédiger le bail de location
Pour éviter tout problème dans la gestion de votre logement en location, vous devrez tout d’abord accorder une importance accrue à votre bail de location. Il est possible de trouver en ligne des modèles à remplir. Cependant, tous ne sont pas réellement conformes à la réglementation. Il est essentiel de suivre le cadre légal en la matière, sous peine que le bail ne devienne par la suite un motif de contestation entre le locataire et le propriétaire. Il est donc nécessaire de bien établir votre bail avant de le faire signer à votre locataire, si possible en faisant vérifier le contrat par un professionnel.
Se protéger contre les loyers impayés
L’une des grandes hantises des propriétaires concerne les loyers impayés. Ceux-ci peuvent devenir un problème majeur et nuire à la rentabilité de votre investissement locatif. Pour vous en prémunir, vous pourrez opter soit pour la caution, soit pour la garantie loyer impayé (GLI). Il est préférable ici de se tourner vers la GLI. Elle permet en effet de profiter d’une indemnisation à la fois rapide et automatisée, avec une procédure de recouvrement assistée pour plus de simplicité. Le fait de réclamer la caution après un défaut de paiement va vous prendre plus de temps, en vous demandant parfois d’avancer des frais d’avocat pour arriver à vos fins. Le système de la caution n’est à envisager que si le locataire n’est pas éligible à la GLI.
Faire un état des lieux rigoureux
En matière de gestion locative, l’un des points les plus importants à surveiller est de bien remplir l’état des lieux d’entrée. Ce document est signé et paraphé par les locataires mentionnés sur le bail au moment de la remise des clefs. Il s’agit du document contractuel de référence qui sera pris en compte lorsqu’il conviendra de réaliser l’état des lieux de sortie. La différence entre les éléments notés sur ces deux documents peut entraîner des retenues sur le dépôt de garantie. Il est donc crucial de bien s’y prendre au moment de sa rédaction et de ne surtout rien oublier. Des manquements pourraient être à l’origine d’un contentieux ultérieur avec le locataire. L’ajout de photos de chaque pièce peut être une bonne idée pour attester de l’état du logement notamment.
Les vérifications indispensables avant la remise des clés
Lorsque le propriétaire remet les clefs au locataire, celui-ci devient un occupant protégé du logement en location à titre de résidence principale. Il est alors protégé par la loi, même s’il ne respecte pas les termes définis dans le bail. De ce fait, le bailleur a l’obligation de s’assurer que les conditions de location respectent totalement le cadre légal avant cette étape décisive. Parmi les vérifications à effectuer sans faute, on peut mentionner la réception du dossier de location complet pour pouvoir souscrire une assurance loyer impayé, de l’attestation d’assurance du locataire, du chèque de dépôt de garantie et du paiement du premier loyer, ainsi que des actes de caution signés.
Optimiser le rendement locatif
Pour une gestion locative rentable, vous devrez fixer de manière précise le montant du loyer et des charges. Il est essentiel de ne pas opter pour un loyer trop élevé. Celui-ci pourrait attirer des locataires aux dossiers moins intéressants, qui vont rester moins longtemps ou pourront être tentés de ne pas payer. Il est important de trouver ici un compromis équilibré entre les prix du marché pour le loyer et le montant des charges que vous pouvez demander aux locataires.
Les avantages de la location meublée
Pour une gestion locative plus avantageuse, la question de la fiscalité à choisir se pose. En vous tournant vers la mise en location d’un bien meublé en tant que résidence principale, vous pourrez adopter le statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Celui-ci vous donne un avantage fiscal important dans la mesure où les amortissements ne sont pas comptabilisés à la revente. La plus-value se calcule uniquement entre la valeur d’achat et celle de vente. Les dépréciations du bien pouvant survenir durant le bail ne sont pas prises en compte. Ce statut est accessible partout en France, sans contrainte concernant le montant du loyer ou le profil du locataire. Pour en profiter, vous ne devez pas déclarer plus de 23 000 euros de revenus locatifs chaque année et cette activité ne doit pas représenter plus de 50 % de vos revenus globaux. Comme vous venez de le voir, la gestion locative est un domaine complexe, qui demande de la rigueur et des connaissances précises des règles à suivre dans le secteur immobilier. Si ces conseils peuvent vous être d’une aide précieuse, il peut également être intéressant de déléguer votre gestion locative à une agence immobilière.
